El Bloque III de la zona conocida como “Estrecho Quinto” de la ciudad de Huesca ha pasado de ser un conjunto de viviendas sociales iniciado hace más de cuatro décadas a convertirse en un referente de la rehabilitación energética privada en Aragón, a partir de una actuación impulsada por sus propios propietarios. La intervención ha transformado el inmueble mediante un proceso integral vinculado a la unión vecinal y al acceso a los fondos europeos Next Generation.
El proyecto constituye el primer caso en la ciudad de un inmueble de titulares particulares que acomete una reforma integral de esta envergadura, una iniciativa que hasta ahora se asociaba principalmente a promociones de carácter público. La inversión equivale al coste original de construcción del conjunto y ha contado con una subvención del 80% del gasto total, mientras que el 20 % restante se financia mediante el ahorro energético generado, con una reducción de hasta el 70% en la factura de calefacción. Existen actuaciones similares en edificios públicos de la ciudad, como en la Plaza Cervantes, aunque este caso corresponde a una comunidad privada.
La actuación, en las inmediaciones del Colegio Público Juan XXIII, ha sido desarrollada por una comunidad de 69 familias, entre las que se encuentran personas vulnerables y algunas de edad avanzada, que ha mantenido ausencia de morosidad durante todo el proceso y un elevado grado de implicación. La gestión del proyecto se articula a través de una comisión de obras, formada por un representante de cada una de las siete escaleras del edificio.
El objetivo ha sido mejorar las condiciones de habitabilidad y reducir el impacto de los costes energéticos en un contexto marcado por la variación del precio del gas. La participación en las reuniones ha sido elevada, con asistencias habituales en torno al 90 % de los propietarios y convocatorias recientes en las que se han reunido hasta 65 de las 69 viviendas.
Javier Garasa señala que el respaldo no fue inmediato, ya que en un primer momento parte de la comunidad percibió la iniciativa con dudas. “Los vecinos al principio estaban un poco reacios porque lo veían como una nube”, indica, y añade que esa percepción evolucionó a medida que el proyecto avanzaba, hasta consolidar un apoyo mayoritario.
El origen de la iniciativa se remonta a un intento previo de mejora que no llegó a ejecutarse por falta de fondos. Según explica Montse Consejo, la comunidad solicitó ayudas para la sustitución de ventanas que, pese a ser concedidas, no contaban con dotación económica. “Teníamos todos los derechos pero no había dinero”, señala. A partir de entonces, los vecinos iniciaron una búsqueda de alternativas que les llevó a identificar las oportunidades vinculadas a los fondos europeos Next Generation, en un proceso que se desarrollaría durante “cuatro o seis años”.
LA FINANCIACIÓN
El encarecimiento de la energía tras el inicio de la guerra de Ucrania agravó la situación económica y precipitó la toma de decisiones, al obligar a los 69 propietarios a asumir un pago extraordinario de 700 euros por vivienda para cubrir el coste del gas.
Jesús Pueyo señala que aquel momento marcó un punto de inflexión. “Fue un punto y aparte para que no volviera a ocurrir”, y advierte de que este tipo de aportaciones supone un problema especialmente grave en un inmueble con presencia significativa de personas mayores que viven solas. A partir de entonces, la comunidad implantó un sistema de control mensual del consumo y de las aportaciones vecinales para evitar nuevos desequilibrios.
Según explica Montse Consejo, la comunidad diseña un sistema de financiación orientado a evitar un impacto económico adicional en las familias. “Lo que hemos intentado es que todo el proceso que tendríamos a partir de la subvención no fuera costoso para las familias”, indica.
La ayuda cubre el 80 % del coste de la obra, mientras que el porcentaje restante se afronta mediante un modelo basado en la eficiencia energética. “Con el dinero que nos vamos a ahorrar en calefacción, que va a ser de un 60 a un 70 por ciento, lo vamos a destinar a pagar un crédito que hemos sacado entre toda la comunidad”, explica.
Este planteamiento permite mantener estable el importe mensual que abonan los vecinos, aunque cambia su destino. “El dinero de calefacción va a seguir siendo el mismo que pagábamos todos los meses, pero ese 60 o 70 ya es para el crédito”, precisa Consejo, quien subraya que este sistema permitirá completar la aportación necesaria sin generar una carga adicional.
Pueyo indica además que la reducción de emisiones asociada a la intervención permite generar un retorno económico adicional. Según explica, la cantidad de CO₂ que el edificio dejará de emitir ha sido valorada en torno a 90.000 euros, una cifra que será abonada por empresas que adquieren esa reducción de emisiones. Este importe se destinará a actuaciones complementarias no incluidas en la subvención, como la mejora de accesos u otros elementos del inmueble.
LA PROPUESTA TÉCNICA
La respuesta técnica se concretó en una propuesta de rehabilitación integral de la envolvente, planteada por el equipo de Atrium Arquitectos en coordinación con la comunidad.
Jesús Pueyo describe el proceso como “vestir el edificio”, al consistir en forrar fachadas, ventanas, tejado y techo del garaje mediante una estructura de malla y materiales específicos que permiten fijar las placas aislantes. La intervención tiene como objetivo reducir en más de un 60 % la demanda energética del edificio mediante la mejora de la envolvente térmica, de modo que las viviendas necesiten menos aporte de calor con independencia del sistema utilizado.
Este planteamiento no actúa sobre el coste de la energía, sino sobre la necesidad de consumo, al minorar las pérdidas térmicas en invierno y limitar la entrada de calor en verano. Además, la actuación conjunta sobre todo el inmueble permite reducir los puentes térmicos, mejorando el rendimiento frente a intervenciones aisladas por vivienda.
La actuación incluye la instalación de nuevas ventanas con doble acristalamiento tipo climalit, orientadas a mejorar el aislamiento térmico y el confort interior. La intervención se completa con un acabado exterior de carácter marmóreo que aporta consistencia al conjunto y protege el sistema instalado.
Isidro Arbiol detalla la intervención realizada en el techo del garaje, donde se ha instalado un material aislante de carácter ignífugo con un grosor de entre 9 y 12 centímetros. Según explica, esta actuación responde tanto a criterios de seguridad, ante la posible combustión de vehículos, incluidos los eléctricos, como a la necesidad de evitar la transmisión de temperatura entre el aparcamiento y las viviendas colindantes.
Arbiol señala que la aplicación del material supuso un reto técnico inicial, ya que presentaba dificultades de adherencia, que fueron solventadas mediante la incorporación de distintas capas hasta lograr su fijación. El aislamiento cubre la totalidad del techo del garaje, incluidas las zonas de estacionamiento, dentro de un proceso que también ha contemplado la impermeabilización del espacio y la mejora de la eficiencia térmica del conjunto.
Javier Garasa señala que los efectos de la intervención ya son perceptibles en las viviendas, incluso sin haber finalizado los trabajos. Según explica, en los pisos situados en la parte ya rehabilitada se registran incrementos de temperatura de entre dos y tres grados, lo que está llevando a algunos residentes a reducir el uso de la calefacción.
Jesús Pueyo detalla que para el diseño final, Atrium Arquitectos optó por mantener una referencia al aspecto original del inmueble mediante tonos similares al ladrillo en algunos elementos, combinados con acabados en blanco mate en fachadas y ventanas. Según señala, esta propuesta busca conservar la identidad visual previa dentro de la nueva imagen del conjunto, una solución que, en términos generales, ha sido bien recibida por los vecinos.
La dirección de obra ha establecido como criterio que todos los materiales empleados procedan de una misma fábrica, con el fin de facilitar la gestión técnica y garantizar la homogeneidad del sistema constructivo.
Este sistema constructivo, poco extendido en el ámbito privado de Huesca, responde a prácticas habituales en otros países europeos. “Es una forma de trabajar que en el norte de Europa ya se hacía”, indica Pueyo.
La viabilidad de la solución se vio reforzada por la experiencia de Florián Ghita, vecino del bloque, quien aplicaba este tipo de aislamiento en Rumanía para hacer frente a temperaturas de hasta 20 grados bajo cero. Ghita señala que en su país este sistema se instala mediante espuma proyectada con pistola y precisa que, en este caso, se ha utilizado poliestireno, un material especialmente adecuado para estructuras de ladrillo.
La implicación de Ghita en el proceso fue inmediata tras su llegada en plena crisis energética. “Yo acabé de comprar el piso y en enero y febrero llegaron ya las derramas”, relata sobre sus primeros meses como propietario. Esta situación le lleva a integrarse en la junta vecinal y a colaborar con el equipo técnico en la tramitación de las ayudas europeas.
Javier Garasa destaca la dimensión social de la actuación, al recordar que se trata de un bloque en el que los residentes han envejecido con el paso del tiempo. “Aquí nos hemos hecho mayores”, señala. Indica que entre 12 y 14 familias presentan un perfil vulnerable y que han solicitado ayudas específicas a través de la DGA, aún pendientes de resolución, que permitirían reducir el coste final que deben asumir.
Garasa subraya también el papel de los profesionales y de la administración en el desarrollo del proceso. “Ha habido un gran interés por parte de Atrium Arquitectos y las fincas San Jorge han echado el resto”, afirma, al tiempo que valora el acompañamiento institucional recibido. “Hemos tenido la puerta abierta totalmente”, señala en referencia a la tramitación administrativa.
Asimismo, indica que la comunidad ha formalizado un préstamo colectivo con Ibercaja en condiciones favorables, y destaca el nivel de organización interna alcanzado. “Somos un grupo que nos hemos organizado muy bien”, afirma. En este sentido, precisa que la aprobación del proyecto contó con una amplia participación vecinal y que se trata de una iniciativa trabajada durante cinco o seis años.
Pueyo insiste en la importancia de que el desarrollo de la actuación ha sido un proceso colectivo asumido de forma generalizada por la comunidad, con un elevado grado de participación en las decisiones. También destaca la ausencia total de impagos, una circunstancia poco habitual en este tipo de inmuebles, lograda mediante un seguimiento continuo de la situación de cada propietario. Esta solvencia resultó determinante en la negociación con las entidades financieras, que valoraron positivamente la estabilidad del grupo a la hora de conceder el crédito.
Garasa agrega, por último, que la comunidad contempla a futuro la instalación de paneles solares, ya que la cubierta del edificio está preparada para ello, lo que permitiría incrementar el ahorro energético del conjunto.
El caso del Bloque III de Estrecho Quinto trasciende así el ámbito estrictamente residencial para situarse como un ejemplo de iniciativa vecinal y capacidad de organización colectiva, capaz de impulsar una transformación de gran envergadura en el ámbito privado. La implicación de los propietarios y su apuesta por un modelo basado en la eficiencia energética consolidan un proyecto pionero y referente en Huesca, que abre la puerta a futuras actuaciones similares en otros barrios.