David Martínez Montero, director de Desarrollo de Merlin Properties, será uno de los grandes protagonistas de la jornada técnica del Salón Inmobiliario del Alto Aragón en el recinto ferial de Barbastro, que tiene lugar este viernes 2 de octubre como primer gran acto de la programación que se extiende con 45 expositores hasta el domingo.
Martínez Montero aprecia un mundo de la construcción inédito e inaudito, fruto de las oportunidades tecnológicas y los conceptos disruptivos que dirigen hacia la industrialización.
"Toda mi vida me he dedicado a construir y desarrollar cosas". De hecho, es hijo y nieto de promotores. Y ha llegado hasta Merlin, que tiene dos grandes ejes. Es el mayor propietario de oficinas y naves logísticas de España. Más de dos millones de metros de naves, 120 edificios de oficinas, trece centros comerciales y centros de datos. Por otro lado, en el área que lidera David Martínez, se dedica a construir y reformar edificios, desde el diseño conceptual a comprar el suelo, las licencias, hacer los proyectos, gestionar la contratación de las obras, supervisión y entrega de obras a los compañeros del área de gestión de activos. Ahora mismo, está haciendo diez centros de datos, 7 edificios de oficinas, cuatro parques logísticos y tres reformas de edificios comerciales. En Aragón, están en plena realización de dos centros de datos, uno ya con el PIGA (Plan de Interés General) aprobado en Botorrita.
"Aragón tiene una suerte fantástica, porque tenéis suelo suficiente, mucho ya urbanizado, tenéis el sol que es lo más importante, y por Aragón pasa la diagonal digital, la línea que conecta todos los cables de datos submarinos que vienen de Estados Unidos y pasan a Europa. Tenéis una oportunidad histórica de sacar provecho de los centros de datos", concluye Martínez Montero.
UNA PROGRESIÓN SÓLIDA
Ingeniero de Caminos con máster en IESE de Dirección de Empresas, comenzó a trabajar en Ferrovial y al poco tiempo se trasladó a una empresa británica para ver cómo funcionaba la construcción en aquel país. Al volver de Inglaterra, año 2000, se hizo cargo de las Cuatro Torres en Madrid. Cuando el primer edificio estaba terminado, surgió la oportunidad de liderar el proyecto urbanístico de Valdebebas en 2005, donde hoy viven cuarenta mil personas. Ocho años tras los cuales el BBVA le ofreció dirigir la operación Chamartín, la cubrición de las vías de tren de la estación y la construcción de dos millones metros cuadrados de edificabilidad de suelo de oficinas y no residencial.
Después de la pausa de la administración local de Manuela Carmena y sus consecuencias en el sector, contactó con un fondo de inversión que le dio la oportunidad de crear una promotora residencial nueva, AEDAS, que se convirtió en la primera de España y salió a bolsas. En los últimos años, entregó 33 promociones por toda España. Hace seis meses, vendieron la compañía a un competidor, "esto es lo malo de España, al final dependemos del capital de fuera y es una pena porque habíamos hecho una máquina capaz de construir cinco mil viviendas al año, que hoy en día es tan necesaria".
Le llamó Ismael Clemente, consejero-delegado, para dirigir el desarrollo inmobiliario de Merlin Properties. Cambió de hacer viviendas a centros de datos, edificios de oficinas, logística y centros comerciales. "Hace nueve años vi que la industria de la construcción, no de la promoción inmobiliaria, estaba en el inicio de un proceso de cambio de modelo". En 2007, había 3,2 millones de personas trabajando en la industria de la construcción, hoy 1,6 millones, la mitad. "Estamos viendo cómo esa industria está perdiendo de forma acelerada mano de obra, cada vez es menos atractiva para retener talento. Es una industria poco eficiente, es muy poco productiva, todavía se basa en procedimientos de ejecución secuenciales, como los romanos, y no simultáneos como la industria moderna automovilística o aeronáutica. Era necesario impulsar ese cambio de modelo".
REBUILD, UN NUEVO MUNDO
Ahí es donde parte su idea de crear y presidir Rebuild, el foro y la feria que impulsa el cambio de modelo de una construcción tradicional a otra industrializada. Afronta ya la décima edición y cada año se reúnen en Ifema 30.000 personas.
"Esto ya ha cambiado", explica tajantemente David Martínez. "Hay un momento en que los pilotos de los aviones, cuando salen por la pista, llegan a una determinada velocidad en la que no les queda más remedio que echan los motores al aire, ya no pueden parar. Pues nosotros, en este cambio de modelo, ya hemos pasado esa velocidad. Esto ya no tiene vuelta atrás. Hoy en día se instalan en España 60.000 cuartos de baño industrializados, un módulo cerrado que se fabrica en una planta de ensamblaje, en una cadena de producción como se fabrican los coches, y que salen todos con una calidad extraordinaria. Se montan en un camión, a la obra y se colocan con unas grúas". Acometida por la parte inferior y por la superior de fontanero y electricista. "Hoy en día nadie lo distingue de un baño convencional".
Por otro lado, ya un 10 % de los edificios residenciales llevan fachadas industrializadas, ya no se instalan como antes. Piezas de 3x3 que se ponen rápidamente, sin necesidad de andamios ni de ocupar la vía.
Cambios en las materias primas, y es que la madera es "un material súper liviano y sostenible y ya hay un montón de empresas que ya construyen en madera". Recuerda en su tiempo de AEDAS un edificio de cinco plantas en Alicante completamente en este material. Es rápida y en materia acústica impide la reverberación.
En Rebuild se pueden ver maravillas como robots que hacen enfoscados, que hacen los replanteos y forjados...
Los nuevos tiempos de la construcción "transforman un servicio en un producto. Cuando haces una reforma, cuando contratas a un contratista, el precio es orientativo por mucho que te digan que es cerrado. El modelo nuevo pasa de un servicio a un producto. Cuando contratas un baño industrializado, no contratas a una compañía que te construya el baño y te sujeta al riesgo de subida de precio, de que no tiene un albañil o un fontanero. No. Contratas un producto como cuando vas al Corte Inglés y compras una nevera. Eliminas la incertidumbre del precio y es mucho más rápido de fabricar, porque puedes empezar a fabricarlo desde el momento que estás haciendo el movimiento de tierras en la parcela. No tienes que esperar al proceso normal de ejecución. Eliminas incertidumbres, reduces tiempo y el tiempo es dinero. No es en términos absolutos significativamente más barato porque está empezando y cualquier nueva tecnología requiere de una curva de aprendizaje y aplicación, pero no me cabe ninguna duda de que será más rápido, más eficiente y más barato en el futuro".