El Futuro de la Vivienda en Huesca: Radiografía del Sector Inmobiliario en Huesca Capital de Pirineos Casa Consultores Inmobiliarios ha dejado la estela en su número 9 de una situación excelente del mercado en la ciudad que acumula 7.958 unidades en desarrollo o proyección, con un precio de la que se comercializa de 3.538 euros y 1.950 en la usada. Un momento histórico con 11 promociones en marcha y cinco sectores que inician la tramitación.
Sergio Bernués ha ejercido de maestro de ceremonias y ha explicado el objetivo de la reflexión, la transparencia y la información sobre el mercado inmobiliario con el máximo rigor.
Javier Caudillo Sarasa, gerente de la casa anfitriona, ha resumido en su bienvenida la realidad de un momento histórico del mercado en Huesca con "11 promociones en marcha y 5 sectores que inician la tramitación administrativa".
Lorena Orduna, alcaldesa de Huesca, ha afirmado que este es un informe muy diferente a los que se han presentado en Huesca. "Pondrá datos y cifras a uno de los grandes retos de la ciudad y de España, la vivienda. Deberíamos empezar por una realidad evidente: estamos creciendo en población, atrayendo nuevas inversiones y desarrollos urbanísticos, generando empleo y actividad económica". Algo que suscita necesidades como la vivienda. "Lo hemos tenido muy claro desde el primer minuto que empezamos a gobernar. No podíamos limitarnos a hablar, sino a generar", intentando agilizar la burocracia y conseguir que en Huesca se volviera a construir viviendas, y que todas las inversiones tuvieran "prioridad y estabilidad jurídica. Este cambio se está produciendo y el que no se lo crea puede pasear para ver las grúas".
Entre 2023 y 2026, Huesca ha concedido 388 licencias más que en los ocho años anteriores, un 73 % más, en total 913, y "tenemos otras 342 viviendas actualmente en tramitación. No estamos hablando de anuncios, sino realidades de datos de un crecimiento exponencial de la ciudad". Viviendas para familias y proyectos profesionales. "Era una necesidad acuciante en nuestra ciudad, la comunidad autónoma y el país".
En 2026, "hemos concedido licencias a 349 viviendas, de las que 313 son nuevas", lo que constata que "Huesca necesitaba recuperar el pulso de la vivienda y poner suelo en movimiento". "Necesitaba ser protagonista como lo está siendo", ha agregado, con la colaboración con Gobierno de Aragón e iniciativa privada. "Tiene que haber vivienda para todos y por eso actuamos en distintos ámbitos de la ciudad". Ha aludido a Harineras y a la vivienda protegida y social, "y trabajamos para habilitar nuevo suelo", además de solares antiguos. "Hemos cambiado la dinámica", y los proyectos "hoy son realidad. Hablamos de nuevas promociones, de grúas y viviendas que albergarán futuros para quienes quieran vivir en la ciudad. Significa actividad económica, crecimiento y sobre todo oportunidades para las personas".
Ha agregado la regidora que "la red está creciendo" y hay que hablar de infraestructuras y transportes. "No podemos atraer empresas y empleo si nosotros no somos capaces de ofrecer vivienda a todas las personas que quieren venir a estudiar, ni podemos permitir que nuestros jóvenes tengan que ir a otra ciudad porque no encuentran una vivienda adecuada a sus condiciones. 916 viviendas en estos tres años y 342 en tramitación. No son un punto de llegada, sino de partida", por lo que hay que seguir habilitando suelo y colaborando con las instituciones.
Lorena Orduna ha añadido que generarán "las condiciones" para que se haga realidad la capacidad de crecimiento, la ayuda a los promotores y a las familias. "Apuesto por que se queden, por mi ciudad, por Huesca. Este es mi objetivo y nuestro crecimiento, que se traduzca en oportunidades para todos". "Tendremos que estar preparados y afrontar todos los retos. Vamos a tener un futuro apasionante y entre todos lo vamos a conseguir". "Ya no somos espectadores, sino protagonistas del gran impulso económico que llega a nuestra ciudad y se va a quedar".
El ingeniero Javier Caudillo López y la arquitecta Cristina Caudillo López, segunda generación de Pirineos Casa, han explicado las claves del futuro, adelantando "la gran actividad inmobiliaria que tenemos en la ciudad" tanto en suelos urbanos como en nuevo desarrollo.
ACTUACIONES EN SUELO CONSOLIDADO
Suelos en el casco urbano con todos los servicios de agua, luz, saneamiento, aceras... Las ha enumerado comenzando por el Solar de la Cárcel o Plaza de las Culturas, con cuatro parcelas, una del centro de salud y tres para 140 viviendas, propiedad de Casa 47, empresa pública. Han licitado para 50.
En el Polígono 41, entre Calatayud y Doña Sancha, son 156 viviendas libres, en un solar que subastó Suelo y Vivienda de Aragón.
El antiguo Solar de la Merced, 88 viviendas de Protección Oficial en alquiler, una primera fase de 27 ya entregadas y una segunda de 61 que se terminará a finales de año.
En el 41, en construcción frente al Centro de Salud, para 90 viviendas de protección oficial. Quince pasarán a SVA y las 75 de alquiler con opción de compra a diez años.
En el 8, en el norte, el solar de Las Miguelas, capacidad para 11 viviendas y ya con licencia urbanística.
Promoción de obra nueva en la calle San Lorenzo, diez viviendas en fase de ejecución y comercialización.
Entre Padre Huesca y Roldán, 17 viviendas en fase de comercialización y a la espera de licencia urbanística.
Entre San Antonio y Roldán, 12 viviendas en comercialización.
Entre San Jorge e Ingeniero Susín, tres parcelas, dos en manos de propiedad privada y otra municipal, para 25 viviendas.
En la calle Joaquín Costa, 18, una rehabilitación con 11 unidades que esperan terminar a finales de 2026 para comercializar.
En el Coso Alto 64, una promoción a la venta con 22 viviendas de una Cooperativa, en fase de búsqueda de cooperativistas.
A pregunta de Sergio Bernués, Javier Caudillo López ha dividido a los compradores en tres tipos: habitual como una familia o pareja que busca tres o cuatro habitaciones, el perfil inversor activo que busca rentabilidad de la operación y un tercer comprador que es más senior y busca algo más moderno que lo que tiene y de menor tamaño.
SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
En Huesca, hay dos ámbitos de este tipo: Fosal de Moros y el Área de San Félix y San Voto.
Fosal de Moros son 90.213 metros cuadrados, con la peculiaridad de que hubo una modificación al PGOU y se decidió que una parte fuera consolidado (80.000) y 9.353 no consolidado para una nueva plaza. Ya se han entregado dos promociones.
San Félix y San Voto tiene capacidad para 80 viviendas con una superficie de 4.800 metros.
HARINERAS, UNA REALIDAD
Cristina Caudillo López ha descrito Harineras, 82.591 metros para 1.300 viviendas, con 5.735 de zonas verdes, 300 aparcamientos públicos en superficie. "Está muy bien pensado porque el uso comercial se va a centrar en las arterias principales".
"Ya es algo tangible" y el proyecto va evolucionando. "Se están simultaneando las obras de urbanización con las de construcción", las primeras con un "ritmo excelente" como revela la apertura de la rotonda, a la espera de la de Martínez de Velasco con Juan XXIII.
Hay dos promociones ya en construcción en la manzanas C3 y C7 y otra de Hinaco en fase de comercialización. "El comienzo de las obras está ya al caer".
NUEVOS DESARROLLOS EN PLANEAMIENTO.
Nuevos desarrollos en fase de planeamiento. Tres ya fueron explicados el año pasado. El Área 3, de Capuchinos, de Doctor Artero a Coso Real con 1.285 viviendas, de ellas el 40 % de protección oficial.
El 4, nueva área, junto a la 3, con 1.712 viviendas, de ellas 684 VPO (40 %). El plan parcial está pendiente de aprobación.
El Área 5.1 es nueva, con capacidad para 981 viviendas, de ellas 392 para protección oficial, va desde la autovía hasta El Alcoraz.
El Área 5.2, entre Martínez de Velasco y el estadio de fútbol y autovía, para 809 viviendas, 324 para protección oficial.
El Área 7, Salas, con 1.126 viviendas, de ellas 450 oficiales. Es entre el Palacio de Congresos y Huerta Barbereta, con el plan parcial iniciado.
Javier Caudillo López ha realizado un resumen comparando los 11 sectores de urbano consolidado, 2 actuaciones de no consolidado, Harineras en construcción y urbanización y 5 nuevos desarrollos en planeamiento.
En total, 7.968 viviendas, de ellas 5.382 libres y 2.586 de protección oficial.
Cristina Caudillo López ha abogado una reducción impositiva para la parte compradora y vendedora, con una enumeración de impuestos para favorecer la primera vivienda, con porcentajes que no tienen demasiado sentido. Y, para la parte vendedora, uno de los problemas es que a veces merece más la pena retenerlas. "La fiscalidad aliviaría los precios de la vivienda", ha agregado Javier Caudillo López.
NUEVOS MODELOS HABITACIONALES
Javier Caudillo ha explicado las fórmulas de la innovación frente a la escasez de vivienda. Una de ellas, el cambio de uso para transformar de local comercial a vivienda con bajos sin actividad que pasan a ser habitables, incorporando superficie ya construida al parque residencial sin consumir suelos.
Otra es la transformación de edificio residencial a uso turístico.
Y un tercero de proyecto de alquiler de corta y media distancia, suites con office y apartamentos. Hay un proyecto de 11 unidades en las Mártires, otras 25 unidades en López Allué y zona de San Pedro con 46 ya proyectadas en segunda fase.
DOS AÑOS CRUCIALES
Javier Caudillo Sarasa ha referido los dos últimos años y media. Han analizado 424 viviendas de viviendas, el 15 % nueva, 54 operaciones de locales y 5 de naves. Volumen de ventas, 70 millones de euros.
En el segundo trimestre de 2026, 653 compraventas, con una pequeña caída respecto al mismo periodo de 2025, "ese ritmo no se podía mantener, pero la cifra está muy bien". Del 24 al 25, hubo un aumento del 7 % y ahora ha caído un 4,6 % "pero estamos en un ritmo muy bueno", con el problema de que no hay oferta de segunda mano.
El 91 % de las ventas se sustancian en el tramo de hasta 250.000 euros, con 386 operaciones.
El precio subió moderadamente en 2025 de 3,18 %, con 1.653 euros de premio medio. El segundo trimestre el 2026, ha subido un 4,91 %.
En obra nueva, es el 15 % del total con 12,85 millones de volumen de ventas en 61 operaciones.
La tendencia del precio de la obra entregada ha llegado a 2.657 euros, frente a los 2.899 de 2023 (por la Plaza Santa Clara a más de tres mil) y 2.517 de 2024. Ha explicitado que las operaciones vienen de atrás. El premio medio de las viviendas en comercialización estaba en 3.538 euros por metro útil a junio de 2025.
En cuanto a la vivienda usada, el 85 % de las operaciones, son 80 millones de volumen de ventas. El precio era de 1950 euros en 2025. "Mucha gente no puede vivienda nueva y se va a por la usada, que hay poca oferta". En mayo de 2026, estamos en 2062 euros. Ha subido un 74 % desde el inicio de los estudios, en 2016.
Por rangos de antigüedad, la mitad de las ventas se concentran en 29 años de antigüedad, y hay de más de cincuenta años.
COMPARATIVA
En el precio medio, Huesca capital y provincia e incluso Aragón convergen en el mismo punto. "Zaragoza se nos escapa, un 25 % más caro que en Huesca".
El precio medio por vivienda nos acercamos a Zaragoza con 9,58 % de diferencia, "hay muchas zonas de vivienda nueva como Arcosur que se vende más barato que Huesca. Sucede en los desarrollos fuera de Zaragoza".
En el ratio de viviendas por cada mil habitantes, hay 12 ventas, "la salud del mercado inmobiliario en Huesca está muy bien".
Hay poco volumen de ventas en locales, 4,77 millones de euros en 54 operaciones con 759 euros de precio medio, aunque fluctúa dependiendo de la zona. Tampoco son significativas las naves, con sólo cinco compraventas con una superficie media de 294 metros.