El gasto de capital (CAPEX) se refiere a los costos necesarios para adquirir, construir, renovar o mejorar activos de larga duración en una empresa hotelera. Los activos que se consideran CAPEX incluyen la propiedad, la maquinaria, los equipos y las renovaciones significativas.
La importancia del CAPEX
La necesidad de redecorar un hotel
La facturación media por habitación ocupada de los hoteles renovados aumenta ligeramente en los cinco primeros años después de la renovación entre un 25% y un 40% respecto del mismo periodo del año anterior a la ejecución de la obra, y las ocupaciones reflejan un incremento de alrededor del 25%.
En este sentido, cabe destacar la necesidad de redecorar y tener en vigor un activo cada 10 años y a pesar de la coyuntura económica desfavorable en algunos destinos, este año, el sector turístico confía en que el gasto de los visitantes aumente, y las previsiones apuntan a un incremento del 7% en los ingresos, gracias básicamente al turismo exterior.
Y, a pesar de la recesión, y la COVID la planta hotelera española no ha dejado de crecer, por lo que como en la selección natural de Darwin, solamente los más adaptados y los que renueven sus activos tendrán la posibilidad de seguir en el negocio hotelero.
Siempre he defendido en las cuentas de explotación de los hoteles la necesidad de dotar de una buena partida de CAPEX al establecimiento para no sólo estar al día en las innumerables reparaciones y puestas al día de las instalaciones sino para no devaluar el producto, y convertirlo en un comodity.
Normalmente los hoteleros españoles olvidan el CAPEX en sus cuentas de explotación o las valoran como sencillas reparaciones, pero es un gran error, ya que con el paso del tiempo, si el hotelero no ha ido guardando dinero en la hucha para poder hacer frente a la actualización de su negocio perderá cada vez más y más valor.
En condiciones normales, un CAPEX mínimo correcto sería de un 2,5% a un 3% sobre la facturación total anual del hotel, y si se quiere tener un buen producto con unos estándares de calidad elevados en hoteles de categoría superior entorno a un 5% .o un 6%.
Como ejemplo, la renovación de un hotel de ciudad de 100 habitaciones puede tardar en ejecutarse en torno a 5 o 6 meses, si se renuevan baños y paramentos verticales y horizontales, así como instalaciones eléctricas y tuberías.
Y en el caso de que la fachada tenga balcones y terrazas como en el caso de los hoteles vacacionales hay que contar 2 meses más.
Por lo que hay que realizar una “parada biológica” en la explotación del establecimiento para poner al día el activo.
Una vez realizada la renovación en la decoración, un hotel recién renovado tiene 5 años de subida de precios y ocupación a buen ritmo; a partir del sexto año, 5 años de subidas moderadas si la comercialización es la correcta, y a partir del décimo año hay que plantear una renovación absoluta del producto no tardando más de 2 años en ejecutarla, ya que si no el producto morirá por el cambio generacional del cliente.